Събития+      Открития+      Фалун Дафа      Китай      Наследство

---

Снимка: Благой Кирилов, БГНЕС

Глобалната икономика достига предела си: ще се спука ли балонът на дълговете

Въпреки предупрежденията, кредитирането не спира да расте

БОЖИДАРКА ЧОБАЛИГОВА, Investor.bg

Очакването за приемане на България в еврозоната през 2025 г. се превръща във фактор, който влияе все по-силно на жилищния пазар в големите градове у нас. Той действа стимулиращо за купувачите и задържащо за продавачите на жилища, казват консултанти и наблюдатели на пазара.

През първите три месеца на 2024 г. жилищният пазар е бил под влиянието на все по-усиленото говорене за предстоящо присъединяване на България към еврозоната и на очакванията това да се случи още в началото на следващата година. Последното към днешна дата изглежда по-малко вероятно заради политическата нестабилност в страната.

„Тук подсъзнателно действат поне два фактора. Първо, очакването страната ни да стане част от еврозоната внася сигурност и устойчивост, говори се, че след присъединяването цените на жилищата ще се повишат, затова инвеститорите бързат да купуват. На второ място е наличието на огромно количество пари в брой в част от българските инвеститори в левове и стремежът им тези пари да влязат в икономиката, докато все още се приемат разплащания в лева“, каза пред Investor.bg доц. д-р Драгомир Стефанов от катедра „Недвижима собственост“ в Университета за национално и световно стопанство (УНСС).

Динамиката на пазара през първото тримесечие е подкрепена и от ниските все още лихвени проценти по ипотечните кредити. „Очаква се, че след присъединяването към еврозоната лихвите по ипотечните кредити ще започнат да догонват европейските нива, които са по-високи в момента. Това също кара част от инвеститорите да изтеглят кредити сега при по-ниски лихви. Но тук е важно да се каже, че над 95% от заемите, които се изтеглят от българските търговски банки, са с плаващи лихви, това означава, че ако ипотечният кредит е изтеглен при ниски лихвени нива, те може да се покачат след време“, предупреждава Стефанов.

Сред факторите за по-високата скорост на жилищния пазар в големите градове тази година Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties, посочва също растящите доходи, забавянето на инфлацията и темпа на нарастване на цените на имотите. Тя също изтъква силното влияние на очакванията за присъединяване на страната ни към еврозоната върху пазара в момента.

„Хората са притеснени дали страната ни ще бъде приета в еврозоната при същия обменен курс и какво ще се случи със спестяванията им и това е стимул за тях да влагат парите си в имоти“, отбеляза Стойкова. В същото време собствениците на имоти ги задържат, въпреки че цените в момента са на високи нива. Продавачите на вторичен пазар изчакват, за да разберат дали няма да се стигне до допълнително нарастване на цените и стопяване на спестяванията им. „В тази връзка е добре, че започна информационна кампания за еврото, но много по-важно е да има яснота дали и кога ще бъдем приети и да се информират хората точно при какви условия ще стане това, за да се разсеят техните страхове“, посочи Стойкова.

Към факторите за силната динамика на жилищния пазар през първото тримесечие Виктория Велчева, управител на офис „Младост“ в агенцията за недвижими имоти „Явлена“, допълни интереса на купувачите към имоти с по-добра социалната среда, в по-развиващ се район и с повече площ.  „Друг фактор са стабилните доходи на купувачите, които взимат решение да подобрят стандарта си на живот, като закупят по-голямо жилище или сменят района с по-уреден и престижен квартал, с добра социална среда, транспорт, комуникации и паркова среда“, каза още тя.

Според Явор Пердухов, мениджър на Forton Homes, хората у нас живеят в едни от най-пренаселените жилища в Европа, около 44% от населението в големите градове обитава такива имоти, и това е предпоставка млади семейства да търсят по-адекватни и просторни домове, които отговарят на подобрените им доходи и по-високите им очаквания за начин на живот.

„Доходите в България се покачват през последните десет години, като само за 2023 г. те се повишиха с между 15% и 18%. Ниските лихви по ипотечните кредити, в комбинация с по-високите доходи, водят до високо доверие в потребителите и стремеж към по-качествен, модерен и луксозен жилищен продукт“, каза той и допълни, че жилищата в България все още са и едни от най-достъпните в Европа, включително спрямо много столици в съседни държави.

Кой купува и на какви цени?

Най-активни на пазара в момента са купувачите на жилищни имоти с цел надграждане на стандарта на живот – в по-добър район или в жилище с по-голяма площ, посочи Виктория Велчева. „Те търсят точно определено жилище, което да е оптимално съчетание между площ, функционалност, вид строителство и местоположение. Купувачите на по-висок клас жилища са хора от висшия мениджмънт или със собствен бизнес, които имат стабилни доходи и спестявания“, допълни тя. По думите ѝ друг важен фактор при избора на жилище е наличието на метро или план за изграждане на метро. Тенденцията е особено видима в „Овча Купел“, където разширението на метрото доведе до засилено ново строителство.

Вторият тип ĸyпyвaчи са спекулантите, тe разполагат с налични средства и тъpcят имoти за ремонт на по-ниска пазарна цена или жилища в новостроящи се сгради с цел печалба от препродажба. Третият тип са ĸyпyвaчите, ĸoитo намират сигурност в сделките с имоти и гледат на тях ĸaтo  на начин за съхранение на средства. Те ĸyпyвaт имоти с цел отдаване за дългосрочен или краткосрочен наем чрез платформи като Airbnb и Booking, които в последните години променят имотния пазар и превръщат краткосрочните наеми в инвестиционен вариант, обобщи Велчева.

Полина Стойкова отбеляза, че купувачите, които придобиват имот за собствено ползване, са много активни и на пазара не се наблюдава дисбаланс като през 2022 г., когато много повече хора са купувачи с инвестиционна цел. „Тогава хората очакваха инфлацията да остане висока, а цените на жилищата да продължат бързия си ръст, затова купуваха имоти „на зелено“, за да ги препродадат още в етап на строеж, водени от очакването, че цените ще продължат да се повишават. Сега това поведение не е така ясно изразено“, казва Стойкова. „Пазарът е балансиран и по-скоро е в нормалното си състояние“, допълни тя.

Явор Пердухов също счита, че пазарът е по-балансиран в сравнение с много силната 2022 г., но остава активен, а купувачите са малко по-внимателни при сключването на сделки. Енергийната ефективност на жилищата е все по-важна за тях, а качеството вече не е лукс, а очакване, допълни той.

Стабилните доходи, ниската безработица, нарасналите обеми от сделки и достъпът до кредити при ниски лихви е ускорил ръста на цените на жилищата през първото тримесечие, каза Стойкова. В края на миналата година цените на жилищата в София забавиха ръста си и дори станаха отрицателни в реално изражение след приспадане на инфлацията. През първото тримесечие обаче те са нараснали със 7% на годишна база, т.е. жилищата поскъпват по-бързо от инфлацията и малко повече от очакванията за покачване с между 5% и 6% тази година. В Пловдив цените на жилищата са нараснали с 8% през първото тримесечие, в Бургас – с 10%, а във Варна – с 18 на сто, сочат данните на Bulgarian Properties. Така средната цена на жилищата в София към края на първото тримесечие вече е 1650 евро на кв. м, в Пловдив достига 1200 евро на кв. м, а във Варна – 1340 евро на квадрат.

Според Пердухов силното търсене, високите доходи, пренаселеността на жилищата и ниските лихви по ипотечни кредити поддържат пазара на ниво, което не създава предпоставка за спад на цените. „Себестойността на строителството, както и трудът, който в строителния сектор поскъпна с 18% миналата година, също не позволяват на инвеститорите да строят и да продават по-евтино“, допълни той. Неговите очаквания са ръстът на цените да продължи плавно през следващите 12 месеца, освен ако страната ни не бъде засегната от геополитически сътресения извън нейния контрол.

Жилищно кредитиране и има ли балон

Сделките с имоти в четирите най-големи града у нас се върнаха към растеж едва в края на миналата и началото на тази година след година и половина на спад, но жилищното кредитиране нарасна силно през миналата година, тенденцията се запазва и през първото тримесечие на 2024 г.

През януари обемът на новите жилищни кредити в лева и евро достигна 665,7 млн. лв., а през февруари се повиши до 777,3 млн. лв. На годишна база ръстът през януари и февруари достигна съответно 34,2% и 47,1%.

„Пазарът на жилищни заеми се намира в изключителен подем и макар все още да няма публикувана статистика на БНБ за март, смятам, че обемът на новите жилищни кредити за първото тримесечие ще се окаже рекорден“, коментира Петър Илиев, оперативен директор на „Кредитланд“. Според него факторите за този разцвет са задържането на лихвените проценти на много ниски нива, близки до историческото дъно, и ръстът на доходите на хората, особено в големите градове, където е съсредоточен ипотечният пазар.

„Безработицата е трайно ниска и квалифицирани служители системно не достигат. Кредитополучателите се чувстват достатъчно сигурни за бъдещите си доходи, за да предприемат стъпка към подобряване на жизнения си стандарт. От друга страна, инфлацията, макар и намаляваща, все още надхвърля лихвените проценти по ипотеките, което прави реалните лихви отрицателни, поне към момента, а при почти нулевите лихвени проценти по депозитите и липсата на разбираеми нискорискови инвестиционни алтернативи хората се насочват към покупка на недвижими имоти като основно средство за запазване на стойността на спестяванията си“, каза Илиев.

Той смята, че предупрежденията за прегряване на ипотечния пазар и риска от надуване на балон на жилищния пазар, които от няколко месеца отправят икономисти, са здравословни, тъй като те помагат на кредитополучателите да мислят трезво, да задават повече въпроси и да се информират по-добре, преди да предприемат сериозната стъпка да изтеглят ипотечен кредит. Към предупрежденията в началото на април се присъедини и Световната банка, която в пролетния си доклад за страната ни отбеляза, че „дори ако банковият сектор остане стабилен и високо рентабилен, продължаващата кредитна експанзия, отразена от строителния бум, подхранва опасенията за създаване на строително-кредитен балон“. Той според Световната банка може да доведе до болезнена корекция на пазара и увеличаване занапред на необслужваните кредити, които към края на 2023 г. са 3,63%.

Според Илиев балоните в цената на един актив се надуват, когато всички започнат да мислят, че неговата стойност няма как да спада и на пазара започнат да навлизат нови и нови купувачи. „Но жилищният пазар у нас по-скоро не е в такава фаза“, счита той. Броят на покупко-продажбите на имоти в национален мащаб намалява седем поредни тримесечия според статистиката на Агенцията по вписванията. Сериозни ръстове за първото тримесечие на 2024 г. от големите градове има само в София (14%), Варна (13%) и Бургас (9%), посочи Илиев и допълни, че тъкмо към големите градове е насочена вътрешна миграция на населението в търсене на по-високи доходи и по-добра работа.

Българският имотен пазар не попада под дефиницията за балон, тъй като тук растат не само цените на имотите, а и доходите, смята и Явор Пердухов. „Същевременно имаме ниска безработица, високи спестявания и ликвидни банки. Смятам, че желанието на хората да подобрят качеството си на живот, както и това да вложат парите си в сигурен актив е нормален тренд и на този етап ръстът на цените не е притеснителен“, отбеляза той и допълни, че в България около 60% от имотите се купуват с пари в брой. Процентът на имотите, закупени с ипотека, е изключително нисък в сравнение с този в държавите, които в момента изпитват сътресения на имотните си пазари поради покачването на лихвените проценти, каза Пердухов.

Драгомир Стефанов също отбеляза, че не би използвал понятието балон за състоянието на жилищния пазар у нас в момента. „Балонът на пазара през 2007-2008 г. беше породен от много фактори. Тогава ръстът на цените на жилищата изпреварваше многократно ръста в доходите на населението. През последните десетина години не виждаме това. Цените на имотите се повишаваха, в някои години с двуцифрени темпове, но в същото време доходите нарастваха със същите, а в някои случаи и с по-високи темпове. Когато доходите растат, нормално е да нарастват и цените на имотите“, коментира той.

Според него обаче лихвите по жилищните заеми, които през февруари дори намаляха до ниво от 2,54% за нови жилищни кредити в лева, са нездравословно ниски. „Това е опасно за самите кредитополучатели, защото финансовата грамотност на населението в България е много ниска“, предупреждава Стефанов. „Сред хората има масово усещане, че е по-добре да купят имот и да изплащат кредит, отколкото да живеят под наем. Това е вярно само когато доходността от имота е по-висока от лихвените проценти, а доходността от инвестиции в жилищни имоти на българския пазар непрекъснато спада. Лихвените проценти по жилищните заеми рано или късно ще се повишат и се притеснявам, че част от хората, които сега теглят кредити, няма да могат да ги връщат“, каза той и уточни, че не очаква криза на пазара, но смята, че банките не оценяват достатъчно внимателно риска, който крият отделните кредитополучатели.

„В момента основният движещ аргумент за търговските банки е доходът на населението, в същото време те намаляват процента на самофинансирането и отново има банки, които финансират над 90% от стойността на имота. Ако и оценителят е завишил леко оценката на имота в стремежа си да помогне на кредитополучателя, това означава, че има хора, които теглят кредит на практика почти без самоучастие, а банката няма гаранция дали тези хора могат да спестяват“, отбелязва Стефанов. Той съветва банките да възприемат по-внимателен подход – да повишат рестрикциите и да увеличат процента на самоучастие, за да отпускат кредити само на хора, които са доказали, че могат да спестяват.

Полина Стойкова отбеляза, че страната ни няма голям опит в това каква трябва да бъде пределната стойност на отпуснатите жилищни заеми, преди жилищният пазар да усети негативно влияние от кредитирането. При кризата през 2008 г. делът на новоотпуснатите ипотечни кредити е достигнал 6,5-7% от брутния вътрешен продукт (БВП), а към края на миналата година той е бил около 5%. „Ако преди 16 години ниво над 6% е означавало прегряване на пазара, може би все още не сме в подобно положение“, каза Стойкова, но допълни, че увеличаването на новоотпуснатите кредити през първите два месеца на годината с около и над 40% е притеснително и е още едно обяснение за ускоряването на ръста на цените на жилищата.

Петър Илиев счита, че за момента ипотечният пазар не проявява признаци на прегряване. Жилищните заеми са малко под 200 хил. броя към 31 декември 2023 г., а според статистиката броят им е нараснал средно с около 1000 на месец през миналата година. Това е годишен ръст от около 6,4%, казва той. „Скокът на пазара се дължи много повече на инфлацията в средния размер на ипотеката, отколкото на увеличения брой кредитополучатели“, отбеляза Илиев. Към това добави, че някои заможни хора са теглили повече от един жилищен заем, а много българи в чужбина също са закупили имоти с кредити у нас. „Домакинствата в България, които ползват жилищен заем, едва ли са повече от 6-7%“, счита Илиев. „Това е продукт за хора със средни и високи доходи в работоспособна възраст. Високите цени на имотите и консервативните критерии за одобрение на банките по-скоро изхвърлиха хората с ниски доходи от пазара“, допълва той.

Все повече кредитополучатели са с месечен доход на домакинството от над 4000-5000 лв., те имат добри професии и сигурни доходи, каза кредитният консултант. С нарастването на жизнения им стандарт те търсят по-големи и по-качествени апартаменти или къщи, купуват втори дом, теглят втори кредит за вила в околностите на града, откъдето да работят дистанционно, имот на морето (по Черноморието или в Гърция според предпочитанията и бюджета), сочат наблюденията му. Той не вижда риск за повечето длъжници с жилищни кредити, които според него в огромната си част са финансово грамотни и не се хвърлят с главата напред в покупката, а задават въпроси и подхождат консервативно. „Рядко вноските по кредитите, които самите те са склонни да поемат, надхвърлят 30-35% от реалните им месечни доходи, така че те могат да поемат умерено увеличение на плаващите лихвени проценти в бъдеще относително безпроблемно“, счита Илиев.

Той отбеляза, че лихвите по жилищните заеми остават без съществена промяна от над една година насам, а противно на пазарните очаквания, големите банки запазват най-изгодните си оферти за хора с високи доходи в диапазона около 2,20-2,50% годишен лихвен процент. „Те все още разполагат с изобилие от евтин ресурс благодарение на спестителите. Над две трети от спестяванията на домакинства и фирми са по безсрочни сметки и овърнайт депозити, където лихвените проценти практически са нулеви“, коментира Илиев. Все пак лихвите по срочните депозити вече са започнали постепенно да растат, затова по думите му увеличението в цената на кредитите е неизбежно. То обаче ще бъде плавно и умерено, с не повече от 0,4-0,5 процентни пункта до края на годината, очаква той.

Илиев посочи, че БНБ би могла да се намеси на ипотечния пазар, каквато заявка даде в началото на годината, като въведе най-вече нормативни ограничения, с които да намали ръстовете на кредитирането и да предпази кредитополучателите и банките от поемането на прекомерни рискове. Мерките може да включват ограничаване на максимално допустимите съотношения на вноските по кредита спрямо дохода на кредитополучателите и/или на максималния размер на кредита спрямо стойността на обезпечението.

Такива мерки биха отстранили от пазара „по-рисковите“ кредитополучатели – тези, които теглят прекомерно голям заем спрямо дохода си или пореден заем, и тези, които нямат никакви спестявания. „Такива мерки биха били здравословни..., но както се казва, дяволът е в детайлите и мерките трябва да бъдат добре обмислени и премерени. Добре е да се избегне прекомерна регулация, за да не се ограничи достъпът до жилища на „добри“, кредитоспособни длъжници или финансирането им да се оскъпи излишно“, отбеляза Илиев.

По-голяма конкуренция за завършени жилища

Тенденцията търсенето да надвишава предлагането се запазва, но изискванията на купувачите към имотите нарастват, а склонността им да правят компромиси намалява, казват консултантите. „Наблюдаваме активно търсене на качествени имоти на добри локации. Жилища в добро състояние и на пазарни цени се продават бързо“, каза Виктория Велчева. Но допълни, че на пазара има много надценени оферти, които задържат имотите за дълго време в продажба. Част от продавачите сега продават имота си с цел покупка на друг. Много купувачи, които са направили многобройни огледи миналата година, но са очаквали цените да спаднат, са пристъпили към покупка на жилище през първото тримесечие на тази година. „В София търсене се наблюдава във всички квартали спрямо бюджета и приоритетите на купувачите“, каза Велчева.

Според Явор Пердухов съотношението между търсенето и предлагането в момента е по-балансирано в сравнение с последните две години с лек превес на търсенето. То е съсредоточено предимно в сегмента на новото строителство, което предлага по-модерни, енергийноефективни и функционални като разпределение имоти, допълни той. Купувачите, които търсят имот за живеене, искат жилище в по-напреднал етап на строителство, тъй като това им позволява да си представят жилището по-добре и да са сигурни, че биха живели в него, каза Пердухов и допълни, че тенденцията се наблюдава все по-често.

Инвеститорите запазват интерес към покупките „на зелено“, особено когато могат да се възползват от гъвкави схеми на плащане. „В такива случаи те успяват да влязат в проекта на много ранен етап, на привлекателни цени и с малка финансова инвестиция. Стремят се да препродадат жилището преди Акт 16 и да реализират печалба, преди проектът да е завършен“, отбеляза Пердухов.

Велчева отчита, че завършените жилища представляват по-голям интерес за купувачите, а за една такава оферта се борят по-голям брой купувачи. „Наблюдава се тенденция да се търсят обзаведени жилища, готови за нанасяне. Има ръст в запитванията за жилища с три спални, като част от купувачите използват третата спалня за офис или кабинет с цел работа от вкъщи“, каза Велчева.

Двустайните жилища обаче запазват най-голям дял в търсенето, предимно в тухлени сгради в южните и източните райони на София. Търсенето на ново строителство също се запазва, но в по-напреднал етап с цел оптимизация на риска или банково финансиране, а също и по-скорошно нанасяне, отбеляза Велчева. „Купувачите вече избират по-внимателно от коя строителна компания да закупят имот. На пазара имаме 10-15 строителни фирми, които са на много високо ниво, натрупали са опит и гаранцията при тях е изключително висока“, казва тя.  

Драгомир Стефанов обаче отбеляза, че в строителния сектор не липсват и инвеститори, които имат слаби познания за имотния пазар. „Това е риск, тъй като при криза обикновено фалират тъкмо строителни предприемачи, които са отскоро на пазара и не могат да ползват т. нар. икономии от мащаба“, каза той. Част от строителните предприемачи теглят кредити от небанкови финансови институции при много по-високи лихви от порядъка на 18%-20% годишно и те са изложени на най-сериозен риск, ако по някаква причина продажбите „на зелено“ намалеят рязко, отбеляза Стефанов.

По думите му в София вече има примери на предприемачи, които изпитват затруднения, най-вече в кварталите с голямо струпване на строителство като „Малинова долина“ и „Манастирски ливади“. „Там предлагането вече превишава търсенето, което крие определени рискове“, счита той. Стефанов не изключва фалити на строителни компании още през следващите една-две години, но изтъка, че това няма да породи сътресения на пазара, тъй като е нормално той да изключва онези свои участници, които не са подготвени за предизвикателствата. Затова той съветва купувачите, които се ориентират към квартали със засилено строителство, да внимават на кого се доверяват и да залагат на строителни компании с утвърдена репутация и много реализирани проекти.

Полина Стойкова няма наблюдения за фалити на строителни компании и казва, че засега започнатите сгради се завършват. По-гъвкавите схеми за плащане, които предлагат предприемачите, за да привличат купувачи без значителни спестявания, са помогнали за отпушването на пазара на имотите ново строителство от 2019 г. насам, допълни тя. „Много инвеститори разчитат на банково финансиране и тъй като разполагат с паричен поток за строителството, за тях не е проблем да изчакват вноски на по-късен етап“, каза Стойкова. По думите ѝ до 2017-2018 г. банките са се въздържали да кредитират строителство на жилищни сгради поради опита си преди кризата през 2008 г.

ЗА КАКВО Е СЪЗДАДЕНО ЧОВЕЧЕСТВОТО