Gao Zitan, Epoch Times
Китай: Спад в цените на недвижимите имоти
Пазарът на недвижими имоти в Китай е в низходяща спирала. Голям спад от 30-50% през тази година не е невъзможен, според специалисти. Съгласно данни от Националното статистическо бюро на Китай, през януари 2012 г. цените на недвижимите имоти в 70 от най-големите и средни градове на Китай падат вече четири поредни месеца...
"С централната комунистическа партия, продължаваща своята политика на контрол, и опита на местните власти да разхлабят контрола, накъде отива пазарът на недвижими имоти в Китай и защо падат цените?", запита Epoch Times д-р Джян Тянлун (Jian Tianlun), бивш служител в Китайската народна банка, в момента икономист в САЩ.
Д-р Джян отговори, че пазарът на недвижими имоти в Китай показва ясни признаци на промяна от октомври миналата година насам. Цените на жилищата падат във все повече градове. Гледайки цифрите за януари, в 48 от 70-те най-големи и средни градове има спад на цените, като 22 са останали непроменени. Като цяло, цените продължават да падат, съобщи
д-р Джян.
Всъщност промяната в пазара на недвижими имоти в Китай започна много по-рано, допълни той. Продажбите започнаха да спадат от средата на миналата година. Ако се проследи още по-назад, цените на земята започнаха да намаляват една-две години преди жилищния спад.
Според д-р Джян повечето хора вярват, че цените ще продължат да падат. "Голям спад от 30-50% не е невъзможен", смята той.
Цените са просто твърде високи
Миналата година режимът наложи контрол за отпускане на кредити и ограничения в покупките на жилища в усилията си да охлади прегряващия пазар на недвижими имоти в Китай и да контролира растящия балон. Но според експерта тези мерки за контрол не са имали много общо с внезапния спад на цените, тъй като цените на земята вече са падали две години преди това, което е показателно, че цените на жилищата също ще паднат.
"Политиката [на режима] може да е повлияла цените, но тя не може да промени пазара", коментира д-р Джян. Освен това той смята, че политиката за контрол от страна на централното правителство е "изкривена" и неподходяща. "Тя може да има само малък краткосрочен ефект срещу спекулациите", добави той.
Причината за падането на цените според експерта е, че цените на недвижими имоти в Китай са просто завишени и пазарът е неустойчив. На много места цените на жилищата надминават над 30 пъти годишния доход на средното китайско семейство. В САЩ това е само 5-8 пъти.
Цените на жилищата в Китай са много по-високи от тези в САЩ, но средният доход на китайския народ е само 1/9 от доходите на американците.
Икономически спад
Няколко фактора са допринесли за високите цени на недвижимите имущества, анализира д-р Джян. Един от тях е, че китайците нямат много голям избор, когато става въпрос за инвестиране на пари, така че техните инвестиции са станали твърде спекулативни и рискови. Но общо взето, девиантните правителствени политики преди няколко години са това, което е довело до балона на недвижимите имущества, каза той.
Сега икономическата криза е една от причините за спукването на балона, смята д-р Джян. Европа, един от най-големите експортни пазари на Китай, е в дълбока криза. Икономиките на другите развити страни също изпитват проблеми.
"Когато световната икономика е нестабилна, е невъзможно за Китай да зависи от износа, за да запази собствената си икономика", смята експертът.
Освен това не е възможно за Китай да разчита на инвестиции в инфраструктурата, за да развива икономиката си. Според д-р Джян в Китай има свръх инвестиране и твърде много "призрачни" градове и сгради. В миналото инвестициите са съставлявали до 50% от БВП на Китай. Такъв растеж няма как да се запази.
"Всеки вижда балона в пазара за недвижими имоти, затова темпът на инвестиции в недвижими имоти се забавя. С всевъзможните социални конфликти всичко може да предизвика срива на имоти", прогнозира д-р Джян.
Държавен монопол върху земята
Но основната причина пазарът на жилищата да е в пълна бъркотия е макроикономиката на режима и по-специално собствеността и контрола върху земята, твърди специалистът.
Правителството монополизира земята. Земята е ограничена и може да бъде продавана само на търгове. Това означава, че винаги има силна конкуренция сред купувачите, или предприемачите, докато няма абсолютно никаква конкуренция от страна на продавачите.
Така държавни търгове вдигат цените на земята все повече и повече, каза
д-р Джян.
"Преди две години цените на земята започнаха да падат. Това означава, че предприемачите са държали твърде много земя и че цените на земята са били твърде високи. Виждайки, че не правят голяма печалба от продажбата на къщи на тази земя, търсенето на земята намаля, в резултат на което цената на земята започна да пада", обясни той.
Разликата в благосъстоянието
Друг фактор, който направлява пазара на Китай, са многото богати хора - основно служители, имащи възможността да се обогатяват, и хора с връзки с длъжностни лица и държавни предприятия. Независимо колко високи станат цените, този сегмент от обществото ще купува къщи.
"Мултимилионери, като едни собственици на дадена въглищна мина в Шанши (Shanxi) и Вътрешна Монголия, имат толкова много пари, че могат да си позволят да закупят десетки или дори над 100 къщи в даден град и да ги оставят като празни инвестиции", каза д-р Джян.
За по-голямата част от китайците обаче цените на жилищата са недостъпни, допълни той. За едно лице с магистърска или докторска степен, което току-що е започнало работа, закупуването на жилище е недостижимо; той може да не е в състояние да си позволи такова за 20 или 30 години. Положението на работниците и селяните е дори още по-лошо; закупуването на къща е невъзможно за тях.
Когато богатите купуват къщи независимо от цената им, цените продължават да вървят нагоре и виждайки това, други хора купуват с мисълта, че могат да направят пари. Но цените не могат да растат така безкрайно, каза д-р Джян.
За решаване на проблема с недвижимите имоти трябва да се промени икономическата политика и да се положат усилия за понижаване на бедността. Ограничаването броя на покупателите на къщи не е решение и разчитането толкова много на инвестиции в инфраструктурата за ръста на БВП също не е решение, заключи д-р Джян.