Tianlun Jian (Epoch Times)

Балонът на недвижими имоти в Китай всеки момент може да се спука

Големият въпрос за икономисти, анализатори и инвеститори относно икономиката на Китай не е дали огромният балон на недвижимите имоти в Китай ще се спука, а кога. Последните данни показват, че това време наближава.

Според китайското бюро за национална статистика през октомври от 70 големи и средни града в повечето цените на недвижимите имоти са се понижили, вместо да се повишават, като това се отнася както за новопостроените апартаменти, така и за старите.

Октомври: Повратна точка

Октомври се оказва повратна точка за жилищния пазар в Китай. Данните от септември за съществуващи жилища в 70 града все още показват слабо покачване на цените в около 35% от градовете. В други 35% е отчетено леко намаление, въпреки че в няколко града се наблюдава намаление от юли насам. Цените за останалите градове остават непроменени. Няма ясна тенденция на цените.

Въпреки това данните от октомври отразяват много по-различна картина. Цените на жилищата за страната като цяло започват да спадат. Цените на съществуващите и новопостроените жилища в много от градовете от първо и второ ниво намаляват. Отстъпки между 5% и 20% са докладвани за първо ниво градове, като Пекин, Шанхай, Шенджен, Гуангджоу, Фошан, Чонгчинг и Хангджоу.

Тази негативна ценова тенденция е продължение на движението, което започна в началото на 2011 г., когато пазарът бе в най-високата си точка. Както показва графиката, през януари 2011 г. за 86% или 60 града цените на имотите нарастват, докато намаляват само в три града.

Въпреки това през октомври броят на градовете, чиито цени се повишават, спада до едва 13 града (19%), докато тези с ценови спад нарастват до 38 града (54%).

Промените в пазара са още по-драматични при сключваните сделки. Да вземем за пример Пекин. Обикновено септември и октомври са смятани за златния и сребърния месец за жилищния пазар. Въпреки това сделките в Пекин за септември и октомври спадат с 46% в сравнение с равнището им отпреди 12 месеца.

Според публикация на Financial Times данните от китайското бюро за национална статистика показват, че сделките с жилища в топ 15-те града са намалели с 39% през октомври в сравнение с тези отпреди 12 месеца. За страната като цяло сделките през октомври са с 15% по-малко, което е голям спад в сравнение със септември. Сделките през септември от своя срана пък отчитат 7%-тен спад в сравнение с тези отпреди 12 месеца.

Много компании за недвижими имоти започнаха да продават имоти с 5-20% отстъпки.

Защо сега?

Анализатори отдавна посочиха, че недвижимите имоти в Китай са твърде скъпи. Обратът на пазара се очакваше.

След като отчетоха почти двуцифрено поскъпване в най-големите градове през последните няколко години, цените на жилищата в Китай за първите 100 града през септември 2011 г. достигнаха оценка от 8877 юана на квадратен метър или 2046 лева на квадратен метър. Това е ниво, подобно или дори по-високо от цените в най-развитите страни. Цените на имотите в Китай са далеч отвъд това, което могат да си позволят повечето китайци.

Освен това, китайската държава предприе мерки, за да се опита да смали имотния балон. От април 2010 г. се прилагат нови политики, като например повишаване размера на първоначалната вноска, увеличаване на лихвените проценти по ипотеките, както и прилагането на други мерки за контролиране на закупуването на жилища.

Също така, в условията на растящата инфлация, Китайската народна банка допълнително затегна паричната политика с по-високи лихвени проценти и по-високи банкови резерви, нанасяйки още един удар върху жилищния пазар.

Режимът е изправен пред дилема и трябва да избере своята отрова.

Наскоро правителството изиска от предприемачите да осъществяват пълни парични плащания за покупки на земя, принуждавайки предприемачите, които купуват големи парцели земя, да плащат в брой дори и при спад на търсенето на жилища.

Изправени пред изискването за пълни парични плащания, намаляващо търсене на жилища и по-високи лихвени проценти, много предприемачи имат проблеми с ликвидността. От доклади за третото тримесечие за 131 изброени предприемачи жилищният фонд се повишава, обема на продажбите намалява, а оперативните приходи навлизат в отрицателната област.

Сред 131 предприемачи 80 са имали отрицателни парични потоци.

Сблъсквайки се с по-слабото търсене и липсата на ликвидност, компаниите за недвижими имоти могат да оцелеят само чрез намаляване на цените на жилищата.

Разпалване на социално напрежение

Много компании за недвижими имоти започнаха да продават имоти с 5% до 20% отстъпка, или дори с 30% отстъпка. Това показва, че те вече са изправени пред финансови трудности. Wanke, една от най-големите китайски фирми за недвижими имоти, казва, че недвижимите имоти в Китай ще останат в икономически спад доста време.

В икономиката на Китай, ако компания за недвижими имоти фалира, банките ще бъдат сериозно засегнати. Правителствата също ще бъдат засегнати, тъй като от 30% до 50% от приходите на местните власти идват от продажби на земя. Тъй като пазарът на недвижими имоти навлиза в рецесия, приходите на местните правителства ще бъдат значително намалени.

Освен тези затруднения, падането на цените на недвижимите имоти предизвиква протести.

Така например през октомври Zhonghai Real Estate предложи над 370 апартамента в Пудонг (Pudong), Шанхай, за продажба на цени от 16000 до 17000 юана на квадратен метър (3687 - 3918 лева на квадратен метър), около 30 процента по-ниско в сравнение с продажните цени на апартаменти с подобни характеристики на същото място. Това предизвика над 400 души, които наскоро бяха закупили подобни апартаменти, да протестират срещу продавача, Zhonghai Real Estate.

Поради спада в цените някои от собствениците биха могли да претърпят загуби в размер на няколкостотин хиляди юана (100 000 юана се равняват на 23 046 лева). Поради големите процентни спадове в цените на жилищата в Шанхай, подобни протести имаше и в окръг Джядинг (Jiading) в Шанхай.

Поради голямото неравенство в доходите и насилственото разрушаване на жилища от страна на местните власти, Китай вече е пълен с конфликти. Спукването на балона на недвижими имоти, което започва да се усеща в цялата страна, може да доведе и до задълбочаване на социалните конфликти.

От юни много предприемачи усещат ограничение на ликвидността. Със спада в продажбите се разпространяват слухове, че ограничителната жилищна политика ще бъде отслабена. Някои дори твърдят, че мерките за контрол върху недвижимите имоти ще бъдат премахнати.

Подобни слухове се дължат отчасти на факта, че продажбата на земя се е превърнала в основен източник на приходи за местната власт. Местните правителства не искат да видят спад на приходите им, така че призовават за премахване на мерките за контрол.

Режимът е изправен пред дилема и трябва да избере своята отрова. Ако рестриктивната политика на пазара на жилища бъде отслабена, балонът на недвижими имоти ще продължи да расте, а инфлацията ще се движи спираловидно нагоре. Ако мерките бъдат запазени, балонът ще се спука.

Премиерът Уен Джябао (Wen Jiabao) отново подчерта в началото на ноември: "Поредицата мерки за контрол върху недвижимите имоти не трябва да се отменят. Нашата цел е да върнем цените на жилищата към разумни нива."

Ето защо, в краткосрочен план, не мисля, че китайската държава ще отмени мерките за контрол върху недвижимите имоти. Жилищният пазар се е насочил надолу. Според мен тази тенденция ще продължи.

Тянлун Дзян (Tianlun Jian) редовно пише относно китайската икономика.